Top.Mail.Ru

Почему могут отказать в рефинансировании ипотеки

Рефинансирование – это по сути перекредитование ипотеки в другом банке под более низкую процентную ставку. Это выгодный шаг, особенно, если выплаты слегка зашли в тупик – меньше ежемесячный платеж, меньше общая переплата. Но банки не всегда хотят идти навстречу клиентам и нередко отказывают в рефинансировании. С другой стороны терять клиентуру им также неохота – конкуренция достаточно высока. Поэтому есть смысл попробовать договориться с банком, а при отказе – сделать попытку исправить его причины. Хуже всего, что банк на вопрос о том, почему могут отказать в рефинансировании ипотеки, не отвечает и о причинах отказа. Но можно попробовать их вычислить.

Базовые требования, предъявляемые банком для рефинансирования

Это своего рода выдача нового кредита, поэтому требования банков похожи. Задача банкиров – не упустить клиента и максимально обезопасить себя от рисков невозврата денег. Следовательно, условия для получения положительного решения будут следующие:

  • Соответствующий возраст – заемщику на момент подачи заявки на рефинансирование ипотеки должно быть не менее 21-23 лет и на момент полного погашения кредита – не более 60-65 лет. Наличие поручителей может сдвинуть рамки как в одну, так и в другую стороны.
  • Гражданство и постоянная прописка.
  • Отсутствие просрочек и задолженности по текущей ипотеке.
  • Хорошая кредитная история. Стоит отметить, что не только наличие просроченных платежей в прошлом может снизить ценность заемщика. Банки также очень не любят, если кредитная история вообще отсутствует (особенно, если заемщик – человек среднего возраста) или если в ней отмечена склонность к досрочному погашению кредитов, так как это невыгодно финансово-кредитному учреждению.
  • Наличие источника стабильного дохода. Это может быть не только официальное место работы, но и дополнительные варианты. Например, получение дохода от сдачу квартиры в аренду или пусть даже небольшого, но собственного бизнеса. Главное, чтобы их можно было подтвердить.

В любом банке могут быть дополнительные нюансы, но в целом они не особо отличаются.

Отказ из-за сомнений в личности заемщика

Любой банк, в котором была подана заявка о рефинансировании, принимает решение на основании результата проверки по двум этапам. Первый – проверка личности самого заемщика и второй – проверка объекта недвижимости, который является залогом. Сложности могут возникнуть на любом из них. Так, на первом этапе банку могут не понравиться:

  • Наличие просрочек по кредитам, особенно по действующим. Сначала неплохо бы их погасить, а потом, выждав определенный срок, подавать заявку на рефинансирование. Так можно показать себя более ответственным заемщиком.
  • Недостаточный уровень доходов или слишком высокие расходы. Сумма для оплаты всех кредитных обязательств не должна составлять более 50% общего бюджета.
  • Завышенная сумма доходов, которую заемщик указывал в справке по форме банка, то есть самостоятельно. Сотрудник финансово-кредитной организации может позвонить в бухгалтерию с вопросом о размере заработной платы. И если цифра, названная бухгалтером, будет сильно отличаться от указанной – может последовать отказ.
  • Ошибки в документах. Если, например, в справке о размере заработной платы будут указаны неверные реквизиты (контактные данные, налоговый номер) – банк будет видеть неполную картину, касаемо предприятия, на котором работает заемщик. А это повод для недоверия.
  • Несоответствие условий рефинансирования, предлагаемых банком, и реальных обстоятельств. Например, часть кредита планируется погасить за счет материнского капитала, а банк с ним не работает.

Может всплыть одна или несколько причин для отказа. Неплохо бы их узнать, но согласно банковской этике они, как правило, не разглашаются. Можно попробовать вытащить информацию с помощью кредитных брокеров, это займет время и придется потратить некоторую сумму денег. Зато шансы будут оцениваться более точно.

Внимание! Не стоит подавать заявку на рефинансирование в том же банке, где оформлялся ипотечный кредит. Организация не пойдет на снижение собственной процентной ставки и существенное изменение условий. Максимум, чего можно добиться – это реструктуризации долга.

Проблемы на этапе проверки объекта недвижимости

Здесь процент отказов несколько ниже, но они все-таки «имеют место быть». Среди них:

  • Наличие незаконной перепланировки. Она делает невозможной быструю продажу недвижимости в случае необходимости. Поэтому если она имеется – шансов на одобрение заявки становится гораздо меньше. Можно попробовать договориться со специалистом по оценке, чтобы в отчете эта особенность дома или квартиры указана не была, но не факт, что подействует.
  • Проблемы с документами на объект недвижимости. Возможно, что в первом банке пропустили какие-то неточности, но не факт, что во втором находятся такие же невнимательные специалисты.
  • Отсутствие дополнительных программ в арсенале самого банка. Дело в том, что на каждый нюанс (например, наличие/отсутствие свидетельства о праве собственности) нужна своя программа. В банке ее может и не быть.

Отказ может произойти и по другим причинам. Например, стоимость залоговой недвижимости существенно снизилась или отсутствует полис о страховании объекта, а заодно и самого заемщика. В любом случае перед подачей заявки следует проверить все факторы, чтобы максимально соответствовать идеалу банка. И для начала неплохо бы уточнить, может ли банк отказать в рефинансировании ипотеки в другом банке. Этот пункт нередко указан в договоре.

Важно! Первое, на что обращает внимание служба безопасности банка при проверке – чистота кредитной истории. Следует заказать выписку в бюро кредитных историй, чтобы быть абсолютно уверенным, что она без негатива. Совсем не обязательны просрочки для наличия «темных пятен» — нередко снижение баллов у заемщика происходит после ошибки банка.

Когда имеет смысл обращаться за рефинансированием?

Процентная ставка по ипотечному кредиту значительно упала и стала чрезвычайно привлекательной. В среднем она составляет 10-11% годовых. Но некоторые банки сделали ее еще ниже. Например, Сбербанк предлагает ипотеку под 7,4% годовых. Разумеется, заемщики хотят получить перекредитацию (рефинансирование) на более выгодных условиях. Но это стоит делать только тогда, когда разница между текущим и потенциальным ипотечным кредитом составляет не менее 3%, а лучше даже больше. Если она менее 1% — отказ поступит незамедлительно. Помимо Сбербанка низкие процентные ставки предлагают ВТБ, Россельхозбанк, Райфайзен, Юникредит и другие. Неплохо бы изучить их базовые условия, чтобы знать, почему ВТБ отказывает в рефинансировании ипотеки, а, например, в Юникредите шансов на получение положительного решения будет гораздо больше.

Нет смысла подавать заявку если срок выплаты остался небольшой – менее 5 лет. Сумма также должна соответствовать принятым усилиям. Так, если она составляет менее 1.5 миллиона рублей – рефинансирование не окупится. Все это следует учитывать до принятия решения подать заявку. Возможно, что лучшим решением будет обратиться в тот же банк и добиться реструктуризации кредита. Обычно банки на это идут вполне охотно.

Плюс следует учитывать расходы на получение необходимых справок, оценку объекта недвижимости, срочное заключение договора страхования (если понадобится). Посчитав все обязательные расходы, можно решить стоит ли овчинка выделки.

Что делать при отказе в рефинансировании?

Если банк отказал в рефинансировании ипотеки – что делать? Руки опускать пока рано. Можно попробовать обратиться в другое банковское учреждение. Возможно, что в этом заемщик просто не соответствует каким-либо мелочам, существенным только для данного банка, а в другом они окажутся неважными. То есть, если ВТБ отказал в рефинансировании ипотеки – есть смысл сунуться в Сбербанк или Райфайзен. Но следует помнить, что частое обращение с отказами ухудшит кредитную историю – ведь оно также в ней отражается.

Найти поручителей или второй объект для дополнительного залога. И то, и другое положительным образом влияет на лояльность банков. Но у поручителей должна быть соответствующая официально подтвержденная заработная плата, а на потенциальном залоговом имуществе – никакого обременения.

На подачу заявки не стоит приходить с перегаром, в яркой или вызывающей одежде и с «группой поддержки» из родственников. Максимум, кто может присутствовать – это супруг (супруга). Сотрудник визуально оценивает каждого клиента и если ему что-либо не нравится – делает соответствующую пометку в заявке. Этого достаточно, чтобы служба безопасности отнеслась к дополнительной проверке особо тщательно. Это одна из основных причин того, почему банк отказывает в рефинансировании ипотеки.

На упреждение отказа подействует и предупреждение на работе, что может последовать звонок из банка. Желательно, чтобы телефон был стационарным – это вызовет больше доверия. Если информация, которую сотрудник получил непосредственно от заемщика и та, которой с ним поделились в бухгалтерии, совпадет – это хорошо.

Важно! При подаче заявки на получение рефинансирования не должно быть задолженности не только по текущей ипотеке, но и по коммунальным платежам. Более того, любые штрафы также должны быть уплачены.

Неплохо бы подать заявки одновременно в несколько банков. Так шансы на получение рефинансирования повышаются. При положительном решении в одном из них – другие заявки можно просто отменить. Но делать это следует только после заключения договора о рефинансировании, так как предварительное положительное решение нередко резко сменяется отказом. И главное – не паниковать и не терять присутствие духа.

Ссылка на основную публикацию