Top.Mail.Ru

Какие квартиры подходят под ипотеку на вторичном рынке: требования банков

При одобрении ипотеки соответствие заемщика критериям банка играет далеко не главную роль. Немаловажное значение имеет правильно подобранная недвижимость, к которой финансовые компании предъявляют не меньше требований. Тем самым банки стараются обеспечить себе гарантии в тех случаях, если клиент отказывается выплачивать ипотеку и квартира переходит в их собственность. Важна ликвидность недвижимости, то есть, возможность оперативно реализовать ее по рыночной стоимости. А доход, полученный после ее продажи, должен покрыть долги заемщика.

Подходящие ипотечные квартиры на вторичном рынке

Больше всего претензий у кредиторов к жилью с вторичного рынка. То, что оно уже было в эксплуатации, способно привести к различным проблемам, связанным с незаконной перепланировкой, несоответствием в документации и множеством иных нюансов. Каждая банковская организация выдвигает индивидуальные требования для ипотечного кредитования. Но основная их часть остается неизменной.

Далее подробно описано, какие квартиры подходят под ипотеку на вторичном рынке. В качестве примера будут разобраны требования Сбербанка.

Расположение здания                                                  

Какое жилье подходит под ипотеку с учетом его расположения? Требования такие:

  • дом, где обустроена квартира, не планируют сносить;
  • жилое здание размещено в пределах РФ;
  • квартира не на первом либо самом верхнем этаже;
  • приветствуется недвижимость в развитых районах, когда находятся школы, больницы, детские сады и другие важные объекты инфраструктуры.

Желательно, чтобы квартира пребывала в собственности у продавца от трех лет и дольше Иначе нельзя исключать вероятность, что родственники в будущем начнут претендовать на наследство и могут оспорить легальность ипотеки.

Конструктивные особенности и износ

Если рассматривать такие показатели, как степенно изношенности и особенности конструкции, требования к ипотечным квартирам следующие:

  • износ здания, где расположена квартира, не более 70% от срока эксплуатации, указанного в техпаспорте (данные станут доступны при обращении в БТИ либо Росреестр);
  • к многоэтажному дому подведены основные коммуникации;
  • здание не сооружено из горючих либо гниющих материалов, является потенциально безопасным, имеет устойчивую железобетонную либо каменную основу;
  • перепланировка, которая осуществлялась в квартире, согласована с вышестоящими организациями, является легальной, отмечена в техпаспорте;
  • на здании отсутствуют видимые повреждения.

Выбирая квартиру под ипотеку, следует отсеять из доступных вариантов недвижимость, возведенную до 1970 года, а также расположенную в «хрущевках» и «сталинках».

В Росреестре онлайн можно заказать кадастровую выписку для любого здания, находящегося в пределах Российской Федерации. Документ отправляют на виртуальную почту.

Внутреннее обустройство

При одобрении ипотеки банки учитывают внутреннее обустройство жилья:

  • наличие санузла, отопительной системы, вентилируемой кухни;
  • оснащение батареей в каждой комнате;
  • расположение окон и дверей согласно технической документации.

Окна и двери в квартире, подбираемой под ипотеку, должны работать надлежащим образом.

В целом, важно, чтобы за время погашения заемщиком долга состояние ипотечной квартиры заметно не ухудшилось, а ее рыночная стоимость резко не снизилась.

Какие квартиры не подходят под ипотеку?

Если клиент подбирает труднореализуемое жилье, банк отвечает отказом. При этом специалисты должны объяснить, почему квартира не подходит под ипотеку.

Случаи, когда жилье не считается ипотечным, перечислены ниже:   

  • здание готовят к сносу;
  • дом ветхий;
  • здание принадлежит к «хрущевкам» либо «сталинкам»;
  • в доме до пяти этажей;
  • здание пребывает в аварийном состоянии;
  • износ от 70% и выше;
  • дом сооружен до 1970 года;
  • наличие в квартире деревянных перекрытий и газовой колонки.

Важно удостовериться, что квартира «чистая». Другими словами, не заложена в другой организации, не арестована и не арендуется. Документы должны быть в полном порядке, а коммунальные платежи погашены.

Особенности покупки квартиры под ипотеку на вторичном рынке недвижимости?

Чтобы не возникло препятствий, на этапе оформления ипотеки желательно пользоваться услугами агентств недвижимости, а не сотрудничать с продавцами напрямую. Ведь трудно дать гарантию их адекватности и честности. Специалисты, хоть и возьмут определенную плату за свои услуги, зато самостоятельно проверят объект на соответствие банковским требованиям, чем обеспечат безопасность своим клиентам от мошенничества и ускорят процедуру оформления ипотеки.

Несмотря на то, что банк дает заемщику три месяца от момента одобрения заявления на поиск подходящей жилплощади, лучше найти квартиру заранее. Желательно иметь определенный запас времени на случай, если что-то пойдет не так. Если поиск жилья на вторичном рынке затянется, придется заново писать заявление.

Если знать заранее стоимость квартиры, покупаемой под ипотеку, можно сразу указать в заявлении ту сумму, которая необходима. Дальнейшее решение — за оценщиком. Он должен подтвердить или опровергнуть сумму, запрашиваемую продавцом, установив цену по результатам оценки.

Кстати, именно независимый эксперт во время оценки квартиры выявляет неофициальную перепланировку. А это, как было указано выше, является основанием для срыва сделки. Во всяком случае, до тех пор, пока эта перепланировка не будет узаконена и внесена в техпаспорт.

Нужно заметить, что до момента полного погашения ипотеки в квартире не должны быть зарегистрированы несовершеннолетние. Это одно из главных требований банка.

Требуемая документация

При оформлении ипотеки понадобится следующий пакет документов:

  • паспорт обоих участников договора;
  • отчет, полученный после проведения оценочных работ;
  • выписка из ЕГРН на сайте;
  • свидетельство, которое подтверждает право собственности продавца;
  • выписка из домовой книги;
  • кадастровый и технический паспорта.

Каждая финансовая организация устанавливает индивидуальный перечень документов, требуемых для оформления ипотеки. Но основная его часть остается неизменной.

Нередко банки требуют предъявить выписку по лицевому счету, которая подтверждает отсутствие долгов по коммунальным платежам.

Оформление ипотеки происходит за несколько последовательных этапов:

  1. Подача заявления.
  2. Оценка квартиры.
  3. Передача пакета документов вместе с отчетом об оценке в банк.
  4. Страхование ипотеки (обычно действие страхового полиса распространяется как на саму недвижимость, так и на жизнь заемщика).
  5. Внесение первоначального взноса, подпись документов.
  6. Сделка купли-продажи с продавцом в сроки, согласно договору.

Переход прав собственности на квартиру нужно зарегистрировать в Росреестре.

Ссылка на основную публикацию