Top.Mail.Ru

Как досрочно погасить ипотеку, стратегии и порядок досрочного погашения

 

 

Каждый заемщик мечтает о возможности поскорее списать свой долг. Сегодня все банки предусмотрели в условиях договора право на досрочное погашение ипотеки. И такая процедура проводится без наложения штрафных санкций. Остаются лишь вопросы о том, как собрать крупную сумму, или есть другие способы быстро расплатиться с кредитором?

Порядок начисления процентов по ипотечному кредиту

Перед подробным изучением досрочной выплаты долга, целесообразно ознакомиться с порядком начисления процентов за пользование заемные деньгами. Этот момент напрямую влияет на сумму ежемесячных взносов. Выделяют аннуитетную и дифференцированную схемы начисления.

Аннуитетная

Предполагает выплату долга равными долями в течение всего времени кредитования. Размер рассчитывается таким образом, чтобы клиент сначала выплатил полностью проценты, а только потом сумму основного долга. Такой порядок выгоден, конечно, только банку. Кредитор даже при внесении остатка раньше срока получит свою прибыль. Возникает резонный вопрос, можно ли погасить ипотеку досрочно при такой схеме?
Конечно, можно. Однако с точки зрения выгоды это решение уже не будет так актуально, как при дифференцированном порядке. Общим итогом ранней выплаты долга станет лишь уменьшение срока кредитования или изменение размера ежемесячных платежей. В любом случае, снять с себя такой финансовый груз захочется каждому. Другой вопрос в том, стоит ли соглашаться на аннуитетную схему начисления на этапе заключения договора, если предполагаете, что в последующем появится возможность для частичного полного или частичного досрочного погашения ипотеки.

Дифференцированная

Такой порядок расчета процентов считается самым распространенным среди банков. По дифференцированной схеме кредитор начисляет проценты на остаток долга, т.е. чем больше выплачивает заемщик, тем меньше ему добавляется к основному долгу. При этом подходе с каждым месяцем размер обязательного взноса становится меньше.
Получается, что при досрочной выплате долга произойдет не только пересмотр срока кредитования и размера ежемесячных платежей, но и перерасчет процентов. Теперь очевидно, как выгодно гасить ипотеку. Точнее, какую схему выбирать, если планируется оплата задолженности раньше времени.

Несмотря на всю привлекательность дифференцированного порядка, стоит сказать, что и он подойдет не каждому клиенту. Основной недостаток схемы заключается в большом и, порой, неподъемном размере взносов в первые месяцы после оформления кредита. Нагрузка на бюджет будет постепенно снижаться, но лучше заранее отложить часть средств на ежемесячные выплаты, чтобы не допустить просрочек.

При верном подходе к распределению доходов, а также достаточном уровне заработка, дифференцированная схема окажется наиболее предпочтительным вариантом. Остается только выбрать банк, который предлагает на выбор разные способы начисления процентов.

В чем выгода досрочного погашения кредита

Многие люди интересуются, как быстро выплатить ипотеку, не задумываясь о выгоде процедуры досрочного погашения. Понятно, что избавиться от такого бремени – слишком заманчивое предложение для каждого ипотечного заемщика. Однако процесс сопряжен с рядом трудностей, которые создают сами банки (им это попросту невыгодно):

  • В кредитном договоре обычно прописывается минимум, который должен быть выплачен клиентом, чтобы ему разрешили внести остаток долга. Поэтому внимательно читайте соглашение перед тем, как поставить подпись.
  • Обязательность оповещения кредитора. Для того чтобы банк снял со счета сумму, превышающую размер ежемесячного взноса, нужно заранее оповестить банк о досрочном погашении.
  • Наложение штрафов и дополнительные комиссии при пополнении – это незаконное, но вполне возможное последствие, которое изредка встречается в небольших кредитных учреждениях регионального значения. Безусловно, такой пункт в договоре можно легко оспорить через суд, но процесс затянется и повлечет за собой дополнительные траты на профессиональную помощь юристов.

Совет: о том, как правильно гасить ипотеку раньше установленного срока, нужно консультироваться со своим кредитором или читать соглашение. Оговаривайте все пункты индивидуально, желательно, оставляйте себе поле для маневра. Например, настаивайте на включении в договор возможности быстрого полного погашения задолженности или выбора схемы по начислению процентов.

К слову, клиентам самого популярного российского кредитора с этим очень повезло, так как быстрее выплатить ипотеку в Сбербанке можно с помощью одного лишь заявления через интернет-банкинг. Узнавайте о такой возможности заранее в выбранном для получения кредита учреждении.

Сегодня в условиях кредитования почти каждого банка есть специальный пункт о возможности беспрепятственного внесения остатка долга, поэтому чаще всего проблем не возникает. Подробнее уже о том, как выгодно гасить ипотеку досрочно, обсудим в следующем пункте.

На что рассчитывать заемщику после досрочного погашения

После прочитанного выше стало понятно, что внести остаток по кредиту может любой клиент. Это право предусмотрено законодательством РФ и не может быть нарушено ни одной кредитно-финансовой организацией. О процессе, как погасить ипотеку, читать нужно в своем договоре. Ниже поговорим подробнее о том, что происходит после внесения остатка долга.

В случае полного досрочного погашения клиент единовременно вносит всю сумму долга и перестает быть должником. На руки выдается соответствующая справка из банка. На этом процедура заканчивается.

Сложнее дело обстоит, если заемщик решает оплатить часть кредита, превышающую размер ежемесячного платежа. Так как гасить ипотеку досрочно можно только после соответствующего заявления, клиенту нужно указать в нем сумму для взноса, чтобы банк снял ее со счета при поступлении средств. В ином случае деньги останутся лежать и ожидать следующего платежа по графику.

Успешное завершение процедуры досрочного частичного погашения ипотеки при дифференцированных платежах позволит клиенту сэкономить на процентах, а также снизить размер последующих взносов или уменьшить срок кредитования.

Уменьшение размера ежемесячного взноса

Если общий срок кредитования вас устраивает, то удобно будет снизить ежемесячную нагрузку на бюджет семьи. Для этого можно уменьшить сумму платежей по ипотеке. После внесения части кредита банк составляет новый график платежей, перед этим и нужно будет уведомить сотрудников о принятом решении.

Сниженный размер платежей позволит заемщику беспрепятственно осуществлять выплату долга весь остаток выделенного срока без сильного ущерба общему доходу. Если же вы в силах вносить ту же сумму, что и прежде, то банк уменьшит срок кредитования в соответствии с внесенной долей.

Уменьшение срока кредитования

Так как быстро закрыть ипотеку мечтают все, то эту стратегию после погашения части долга выбирает большинство клиентов. Для того чтобы скорее избавиться от долгосрочного финансового бремени, можно попросить банк даже увеличить размер взносов в соответствии с вашими доходами. Это, конечно, необязательно, и больше подходит людям с дополнительными источниками для заработка.

Таким образом, заемщику дается два варианта действий после досрочного погашения. При решении вопросов, можно ли гасить ипотеку досрочно, как это сделать и на что рассчитывать потом, важную роль играет кредитное соглашение. Подписав договор, заемщик полностью согласился с выдвинутыми банком условиями. Оспорить их можно только тогда, когда изложенное противоречит законодательству. Поэтому внимательно изучайте все пункты.

Где взять деньги для погашения ипотеки раньше срока

Деньги нельзя назвать самой острой проблемой в решении рассматриваемого вопроса, так как досрочно погасить ипотеку – право, а не обязанность клиента. Но именно этот момент наиболее волнует заемщиков, желающих поскорее выбрать из финансовой кабалы.

Собственные сбережения

Наиболее очевидным ответом становится – накопить. К сожалению, в условиях невысоких заработных плат, среднего уровня жизни и регулярных выплат по ипотеке это удается далеко не каждому. На самом деле нет необходимости в собирании крупной суммы. Есть доступный вариант – вносить каждый месяц немного больше, чем указано по графику.

Однако для того, чтобы начать это делать, нужно сначала проконсультироваться с кредитором. Выше уже было сказано, что чаще всего досрочное погашение ипотеки, пусть даже и при небольшой переплате, осуществляется по заявительному принципу. Поэтому сразу спросите у сотрудников банка, будет ли списывать сумма, которую вы внесли, в полном объеме. А также поинтересуйтесь, нужно ли составлять каждый раз после этого новый график.

Если кредитор не позволяет такой способ выплаты раньше срока, можно вносить каждый раз чуть больше, чтобы в следующем месяце снизить для себя нагрузку.

Материнский капитал

Государственная субсидия семьям при появлении второго, третьего и последующих детей может быть направлена на улучшение условий проживания. В контексте ипотечного кредита сертификат допускается использовать при внесении первоначального взноса и при досрочном погашении долга. Эта схема, как быстро погасить ипотеку, очень успешно используется среди семейных пар, у которых право на мат.капитал появилось уже после оформления кредита на жилье.

В банках, правда, есть ограничение касательно выбора стратегии после внесения этих денег в счет долга. Так, по результатам такой процедуры заемщику не получится сделать меньше срок кредитования, только снизить размер взносов.

Поскольку средства по сертификату не выдаются на руки его правообладателям, заемщик пишет заявление сначала в Пенсионный фонд на использование капитала для погашения ипотеки. ПФР самостоятельно переводит деньги на счет банка в течение оговоренного законодательством срока. По результатам такого перевода в банке составят новый график платежей и уведомят об этом клиента.

Налоговый вычет

Каждый гражданин имеет право один раз воспользоваться возможностью получить налоговый вычет за расходы на приобретение жилья. Он составляет 13 % от стоимости недвижимости, однако расчет происходит из стоимости не более 2 млн. рублей. Такая поддержка от государства тоже весьма актуальна для экономии на процентах.
Вычет оформляется в налоговых органах по месту жительства. Для его получения важно подтвердить официальный доход, с которого уплачиваются ежемесячные взнос по ипотеке. При этом в расчет берется не только заработная плата, но и все выплаты социального характера, вроде пособия пенсионера, инвалида или стипендия.

Рефинансирование как способ досрочного погашения кредита

В последние пару лет очень популярными стали программы по перекредитованию. Оформить кредит на погашение ипотеки в другом банке сейчас можно на очень выгодных условиях. Распространение такой способ погашения получил после снижения процентных ставок. По новым банковским предложениям переплата получается заметно меньше, поэтому рефинансирование – весьма выгодная процедура.

По своей природе, этот способ практически не отличается от досрочного внесения остатка по кредиту. Просто деньги на это дает другой кредитор. В отношениях со старым банком ничего не меняется. Заемщик пишет заявление на досрочное погашение, затем новый кредитор переводит деньги, а старый выдает справку об отсутствии задолженности.

Рефинансирование представляет собой получение займа на перекрытие уже имеющегося (или имеющихся). Поэтому клиенту придется заново пройти всю процедуру оформления, приложив к пакету документу сведения об оформленной ипотеке.

За самыми выгодными предложениями граждане привыкли обращаться в крупные государственные банки, вроде Сбербанка или ВТБ. Однако нужно быть готовым, что такие кредиторы предъявляют соответствующие строгие требования при отборе кандидатов на кредит. Поэтому не лишним будет ознакомиться с программами других организаций.
Например, в банке с дистанционным оформлением кредитов Тинькофф сейчас действует предложение по перекредитованию на вполне лояльных условиях при минимальном списке требований и необходимых документов. Так как выплатить ипотеку хочется поскорее, такой вариант отлично подойдет занятым людям, у которых просто нет времени на посещение отделений, написание заявление и прочие радости обслуживания.

Дополнительно стоит отметить, что для заемщиков, которым осталось совсем немного до окончания всех выплат, не всегда будет целесообразно обращаться за рефинансированием. Условия должны быть очень выгодными, иначе разница в оплате по действующей и новой программе «доберется» оплатой процедуры оформления новой ссуды. Поэтому перекредитование больше подходит лицам, которым в перспективе еще платить много лет, а они уже нашли более выгодные условия кредитования в другом учреждении.

Рефинансирование действительно является отличным способом, как погасить ипотеку быстрее и выгоднее. Однако перед подписанием соглашения внимательно соотнесите все траты по оформлению, а также обязательно просчитайте реальную выгоду от обращения к новому кредитору.

Государственные субсидии

В годы постоянных скачков курсов валют и кризисного снижения доходов населения государство предусмотрело специальную помощь в частичной оплате жилищных кредитов. Некоторым гражданам регулярные выплаты по ипотеке становятся в тягость. Чтобы не допускать просрочек и ухудшения кредитной истории, они могут обратиться за реструктуризацией долга или оформлением отсрочки. Государство, в свою очередь, субсидирует оплату процентов, которые начисляются во время такой паузы.

Государственная поддержка доступна не при любых условиях и не каждому заемщику. Основными условиями ее получения является:

  • факт, что клиент имеет только залоговое жилье в собственности, т.е. его действительно можно отнести к категории нуждающихся;
  • сам объект кредитования не может быть из разряда люксового; проверка идет по цене за 1 кв.м.;
  • к оформлению социальной помощи допускаются лица, которые приобрели с помощью ипотеки допустимое по метражу жилье (он указывается в соответствии с количеством комнат). Это правило не относится к многодетным семьям;
  • до появления необходимости в помощи государства заемщик регулярно выплачивал долг не менее одного года.

Есть ограничения в помощи государства относительно того, как быстро расплатиться с ипотекой, по категориям граждан. Так, по нормам законодательства претендовать на социальную поддержку могут лишь нуждающиеся в улучшении жилищных условий, очередники, специалисты бюджетной сферы и пр.

Необходимость в адресной поддержке должна быть также вызвана объективными причинами, вроде снижения заработной платы или потери работы. Этот факт проверяется, поэтому нужно будет предоставить подтверждающие документы.

Способы, как лучше гасить ипотеку, отличаются в разных банках. Поэтому рассмотрим процесс на примере того, как быстрее выплатить ипотеку в Сбербанке.

Досрочное погашение в Сбербанке

Главный и самый популярный кредитор страны имеет лояльную политику в расторжении договора кредитования раньше срока. О том, как быстро погасить ипотеку в Сбербанке при аннуитетных платежах и дифференцированных, можно узнать сразу на этапе заключения договора, как только будет определена схема начисления процентов. Позднее можно проконсультироваться с сотрудниками банка в любом отделении или по телефону службы поддержки.

Кредитор разрешает погасить ипотеку досрочно без уведомления, только заполнив соответствующее заявление. В нем должна быть указана сумма, которые планируется внести, а также расчетный счет, с которого деньги будут списываться. Минимальный размер для досрочного частичного погашения не определен, поэтому заемщик не ограничивается какими-то конкретными цифрами.

Проценты начисляются только за фактическое время использования заемных средств, поэтому процедура выгодна клиенту с точки зрения экономии на переплате. Комиссии и штрафы организация не накладывает. Внести средства можно через систему Сбербанк Онлайн, что значительно упрощает весь процесс.

Заключение

О порядке полного или частичного погашения ипотеки в вашем банке читайте на его официальном сайте или, при отсутствии необходимой информации, узнавайте в офисах. Помните, что ни один кредитор не может вам отказать в выплате кредита раньше срока, но может установить свои правила проведения этой процедуры. Порядок всегда описывается в договоре.

Ссылка на основную публикацию