Как продать квартиру?

Решили продать свою квартиру, но не знаете, с чего начать? Человек, который ни разу не сталкивался с продажей недвижимости, не сразу поймет, что нужно делать в первую очередь. Ведь важно учесть все нюансы и «подводные камни», чтобы выгодно реализовать свою квартиру, остаться в «плюсе» и не связаться с мошенниками. В статье поможем разобрать основные проблемы, с которыми может столкнуться собственник при продаже имущества, а также поэтапно опишем каждый шаг.

Выбор способа продажи: самостоятельно или при помощи риелтора

Прежде всего, следует
определиться, каким способом планируется продавать квартиру. Это можно сделать
самостоятельно, потратив кучу времени на поиск покупателя и прочее, но зато
сэкономив деньги. Второй вариант — воспользоваться услугами риелтора. Этот
способ дороже с точки зрения финансов, но позволяет владельцу квартиру
переложить часть дел на другое лицо. Тем более, у специалистов имеются
определенные связи и опыт, а потому недвижимость будет продана быстрее и
выгоднее.

Если вы продаете квартиру впервые и не осведомлены в деталях сделки, лучше доверьте ее риелторам.

Чтобы продать квартиру при помощи специалистов, нужно сначала выбрать риелторскую контору и заключить с ней договор. Далее специалист введет вас в курс дела и примется за работу. Вы будете в курсе всего происходящего, но ответственность за поиск покупателя и другие действия перекладываются на плечи риелтора. Владельцу потребуется лишь присутствовать при совершении отдельных сделок. Например, при заключении договора купли-продажи.

За
помощь специалист потребует примерно 2—6%
. Точный тариф
зависит от условий компании, которые оговариваются заранее.

Выбор риелтора

При выборе риелтора стоит больше внимания уделить не времени работы компании, а компетентности самого специалиста. Прежде чем заключить договор о сотрудничестве, ознакомьтесь с его документами, попросите предъявить диплом, сертификат и аттестаты, которые станут подтверждением его опыта и знаний.

Обязательно
проконсультируйтесь о вероятной стоимости квартиры, то есть, за сколько ее вообще
реально продать. Также поинтересуйтесь о сроках, в которые специалист планирует
уложиться.

Продажа недвижимости регулируется ГК РФ §7.

Продажа квартиры без посредников: пошаговая инструкция

Особое внимание уделите
продаже квартиры без посредников. Если при сотрудничестве с риелтором все дела
можно смело возлагать на него, то в данном случае придется все делать самостоятельно.
А потому важно понимать, какие следует предпринимать действия и на что вообще
можно рассчитывать.

В целом, процедура продажи квартиры состоит из
следующих основных этапов
:

  1. Оценка
    недвижимости
    .
  2. Сбор
    необходимых документов
    .
  3. Размещение
    предложения
    о продаже недвижимости.
  4. Встреча
    с потенциальными покупателями
    и показ квартиры.
  5. Заключение
    договора купли-продажи
    .
  6. Передача
    денег
    .
  7. Регистрация
    перехода прав
    имущества в Росреестре.

Последний пункт важен
для покупателя, который в обязательном порядке должен зарегистрировать
приобретенную недвижимость на свое имя.

Оценка квартиры

Оценка квартиры поможет
продавцу узнать приблизительную стоимость квартиры и оценить свои шансы. Она
зависит от нескольких факторов:

  • площади объекта недвижимости;
  • количества комнат в квартире;
  • планировки;
  • близости к объектам инфраструктуры;
  • этажа;
  • состояния квартиры;
  • наличия дополнительных конструкций
    (лоджия, балкон и прочее);
  • особенностей прилегающей территории
    (автостоянка, детские площадки и другие).

Если квартира находится в благополучном районе, но ее состояние оставляет желать лучшего, цена будет ниже.

Самостоятельно
определиться с примерной стоимостью можно путем поиска на рынке недвижимости
квартир со схожими характеристиками. Но можно воспользоваться услугами
независимых экспертов. Оценщик приедет и быстро установит цену жилой площади,
на которую стоит ориентироваться при продаже. Не думайте, что сможете схитрить
и реализовать жилье по стоимости, значительно превышающей рыночную. Покупатели дорожат
своими деньгами, а потому так же, как и вы, приценяются перед покупкой,
сравнивая схожие варианты.

Правильная оценка квартиры привлечет большую часть потенциальных покупателей. Если слишком завысить цену, можно просто потерять уйму времени и в результате остаться ни с чем.

Сбор документов

Прежде чем приступить к
поиску покупателей, приведите в порядок документы на квартиру. Обязательно погасите долги по коммунальным
платежам, если они имеются.

Понадобится собрать
следующий пакет документов:

  • паспорт собственника;
  • технический паспорт на квартиру (его выдает БТИ);
  • выписка из ЕГРН (оформляется в отделении Росреестра, на его официальном сайте или МФЦ);
  • выписка из домовой книги (необходима для определения лиц, зарегистрированных в квартире);
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

В каждом отдельном
случае могут потребоваться и другие документы. Например, если в квартире
зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, потребуется согласие органов опеки
на ее продажу. Если осуществлялась перепланировка, нужна справка из БТИ,
которая подтвердит законность внесенных конструкционных изменений. Если
квартира приобреталась в браке, понадобится согласие супруга или супруги.

Предложения о продаже квартиры

Логично предположить, что
о продаже вашей квартиры никто не узнает, если вы об этом сами не скажете. Для привлечения потенциальных покупателей
желательно составить объявления
и разместить их в местных информационных
источниках.

При составлении объявления позаботьтесь о наличии в них качественных фото. Следует сфотографировать каждую комнату таким образом, чтобы ее обзор хорошо отражался на картинке.

Чтобы фотографии не отпугивали покупателей, постарайтесь, чтобы в кадр не попали ветхие предметы мебели и другие вещи, неприятные глазу. Перед съемкой приберитесь в квартире и наведите в ней порядок.

Не только фотографии,
но и текст должен привлекать внимание покупателей. В первой части объявления разместите данные о технических характеристиках
квартиры
, таких как количество комнат, этаж, наличие дополнительных конструкций.
Обязательно укажите преимущества жилья
(например, удобное расположение), но только не придумывайте несуществующего.
Рано или поздно обман все равно будет раскрыт.

В объявлении можно
изначально указать стоимость, за которую продается квартира, или указать, что
цена договорная. В дальнейшем ее можно обсудить с покупателем лично.

Как показывает практика, цена, указанная в объявлении о продажи квартиры, «отталкивает» часть покупателей. Если не указывать стоимость, большее количество людей откликнется. А при личной беседе можно продать недвижимость за желаемую цену, убедив покупателя, что она соответствует предложенным условиям проживания.

В конце не забудьте
указать контактные данные.

Размещать объявления о
продаже квартиры можно в местной прессе, социальных сетях, досках объявлений,
специализированных сайтах и других местах.

Встреча с покупателями

Перед демонстрацией квартиры позаботьтесь о том, чтобы в ней были чистота и порядок. Причем, не только в самой квартире, но и в подъезде. Подметите лестничную клетку и вкрутите лампочки хотя бы на своем этаже. Ваша задача — вызвать у потенциальных покупателей положительный эффект.

Будьте готов к торгам.
Скорее всего, покупатель захочет снизить цену. Вы же должны заранее
определиться, до какого уровня готовы ее опускать.

Заключение договора купли-продажи

Если покупатель готов
купить квартиру, можно обсудить с ним договор задатка. По сути, это документ,
подтверждающий серьезность намерений, как одной, так и другой стороны сделки. Продавец оставляет задаток и это
обязательно должно быть зафиксировано на бумаге
. Также в договоре
указываются сроки, в которые продавец обязуется передать недвижимость по оговоренной
стоимости. Как правило, размер задатка
составляет от 2 до 5%
от полной цены за квартиру. Предварительный договор
купли-продажи не обязательно заверять у нотариуса, но если это сделать,
документ обретает юридическую значимость и может быть предъявлен в качестве
доказательств в случае судебных разбирательств.

Прежде чем составить договор купли-продажи, собственнику придется собрать все необходимые документы, а также выписать всех лиц, зарегистрированных в квартире.

Основной договор купли-продажи (ст. 454 ГК РФ) обязательно заверяется в нотариальной конторе. В нем описываются права и обязанности сторон, а также другие важные нюансы.

Краткое содержание
договора купли-продажи:

  • личные данные сторон;
  • основные характеристики недвижимости;
  • стоимость квартиры, за которую ее продают (ст. 555 ГК РФ);
  • сроки передачи имущества покупателю;
  • последствия признания договора недействительным;
  • способ передачи денег;
  • способ расчета;
  • дополнительные условия.

Договор купли-продажи подписывают обе стороны и подлежит заверению у нотариуса после полного расчета и передачи ключей новому владельцу.

Передача денег

Существует три основных способа передачи денег от
покупателя к продавцу:

  • Через
    банковские ячейки
    . Осуществляется следующим образом. Покупатель
    в депозитарии банка арендует счет. Затем составляется договор, в котором
    прописываются условия, на которых этот счет становится доступным продавцу
    квартиры. А бывший собственник также арендует сейф и помещает в нем расписку о
    том, что получил деньги. Когда сделка состоится, покупатель сможет забрать
    документ, подтверждающий его расчет. В момент заполнения банковских ячеек
    обязательно присутствуют обе стороны следки.
  • Через
    депозит нотариу
    са. Операция в данном случае гораздо
    проще, чем предыдущая. Юрист осуществляет ее через свой счет. Он забирает
    деньги у покупателя и передает их продавцу. Однако эта услуга платная. Как
    минимум, придется оплатить банковскую комиссию.
  • Передача
    наличными
    . Более привычный способ передачи денег для многих
    граждан. Одна из сторон передает наличные другой стороне, а та, в свою очередь,
    отдает расписку. Чтобы избежать мошенничества, такую сделку лучше проводить под
    контролем нотариуса.

После подписания договора купли-продажи новый собственник должен зарегистрировать переход прав на имущество в Росреестре. Также юрист оформляет Передаточный акт (ст. 556 ГК РФ), согласно которому недвижимость переходит в собственность от одного лица к другому.

Регистрация прав нового собственника

При регистрации перехода прав собственности стороны
сделки должны обратиться в Росреестр (лично, через сайт или МФЦ), написать
заявление, приложив договор купли-продажи, Передаточный акт и другие документы:

  • паспорта;
  • кадастровый паспорт;
  • квитанцию об уплате
    госпошлины.

Размер госпошлины при регистрации передачи прав собственности на квартиру на основе договора купли-продажи составляет 2 000 рублей.

С формами заявлений можно ознакомиться на сайте Росреестра.

После рассмотрения документов, на что обычно требуется
2 недели, новый собственник получит документы, где он указан как владелец.

Особенности продажи ипотечной квартиры

Если квартира находится в ипотеке, ее тоже можно
продать. Но при этом важно, чтобы банк, в котором оформлен ипотечный кредит,
дал согласие на совершение сделки.

Продажа осуществляется одним из следующих способов:

  • путем передачи
    обязательств по ипотеке новому владельцу;
  • при полном погашении
    ипотеки новым собственником.

Как продать ипотечную квартиру можно узнать здесь.

Кроме того, можно продать квартиру по ипотеке. То есть, покупатель оформляет на себя ипотечный кредит, чтобы рассчитаться с бывшим владельцем. По сути, для самого продавца, процедура отличается лишь тем, что покупатель передает деньги после заключения договора купли-продажи. По условиям банка, ему нужно заложить уже свое имущество под залог кредита. Однако при юридически грамотном подходе риски полностью исключены. Ведь обязательства относительно полного расчета в указанные сроки фиксируются на бумаге и заверяются у нотариуса.

Ссылка на основную публикацию