Top.Mail.Ru

Как продать квартиру?

Решили продать свою квартиру, но не знаете, с чего начать? Человек, который ни разу не сталкивался с продажей недвижимости, не сразу поймет, что нужно делать в первую очередь. Ведь важно учесть все нюансы и «подводные камни», чтобы выгодно реализовать свою квартиру, остаться в «плюсе» и не связаться с мошенниками. В статье поможем разобрать основные проблемы, с которыми может столкнуться собственник при продаже имущества, а также поэтапно опишем каждый шаг.

Выбор способа продажи: самостоятельно или при помощи риелтора

Прежде всего, следует определиться, каким способом планируется продавать квартиру. Это можно сделать самостоятельно, потратив кучу времени на поиск покупателя и прочее, но зато сэкономив деньги. Второй вариант — воспользоваться услугами риелтора. Этот способ дороже с точки зрения финансов, но позволяет владельцу квартиру переложить часть дел на другое лицо. Тем более, у специалистов имеются определенные связи и опыт, а потому недвижимость будет продана быстрее и выгоднее.

Если вы продаете квартиру впервые и не осведомлены в деталях сделки, лучше доверьте ее риелторам.

Чтобы продать квартиру при помощи специалистов, нужно сначала выбрать риелторскую контору и заключить с ней договор. Далее специалист введет вас в курс дела и примется за работу. Вы будете в курсе всего происходящего, но ответственность за поиск покупателя и другие действия перекладываются на плечи риелтора. Владельцу потребуется лишь присутствовать при совершении отдельных сделок. Например, при заключении договора купли-продажи.

За помощь специалист потребует примерно 2—6%. Точный тариф зависит от условий компании, которые оговариваются заранее.

Выбор риелтора

При выборе риелтора стоит больше внимания уделить не времени работы компании, а компетентности самого специалиста. Прежде чем заключить договор о сотрудничестве, ознакомьтесь с его документами, попросите предъявить диплом, сертификат и аттестаты, которые станут подтверждением его опыта и знаний.

Обязательно проконсультируйтесь о вероятной стоимости квартиры, то есть, за сколько ее вообще реально продать. Также поинтересуйтесь о сроках, в которые специалист планирует уложиться.

Продажа недвижимости регулируется ГК РФ §7.

Продажа квартиры без посредников: пошаговая инструкция

Особое внимание уделите продаже квартиры без посредников. Если при сотрудничестве с риелтором все дела можно смело возлагать на него, то в данном случае придется все делать самостоятельно. А потому важно понимать, какие следует предпринимать действия и на что вообще можно рассчитывать.

В целом, процедура продажи квартиры состоит из следующих основных этапов:

  1. Оценка недвижимости.
  2. Сбор необходимых документов.
  3. Размещение предложения о продаже недвижимости.
  4. Встреча с потенциальными покупателями и показ квартиры.
  5. Заключение договора купли-продажи.
  6. Передача денег.
  7. Регистрация перехода прав имущества в Росреестре.

Последний пункт важен для покупателя, который в обязательном порядке должен зарегистрировать приобретенную недвижимость на свое имя.

Оценка квартиры

Оценка квартиры поможет продавцу узнать приблизительную стоимость квартиры и оценить свои шансы. Она зависит от нескольких факторов:

  • площади объекта недвижимости;
  • количества комнат в квартире;
  • планировки;
  • близости к объектам инфраструктуры;
  • этажа;
  • состояния квартиры;
  • наличия дополнительных конструкций (лоджия, балкон и прочее);
  • особенностей прилегающей территории (автостоянка, детские площадки и другие).

Если квартира находится в благополучном районе, но ее состояние оставляет желать лучшего, цена будет ниже.

Самостоятельно определиться с примерной стоимостью можно путем поиска на рынке недвижимости квартир со схожими характеристиками. Но можно воспользоваться услугами независимых экспертов. Оценщик приедет и быстро установит цену жилой площади, на которую стоит ориентироваться при продаже. Не думайте, что сможете схитрить и реализовать жилье по стоимости, значительно превышающей рыночную. Покупатели дорожат своими деньгами, а потому так же, как и вы, приценяются перед покупкой, сравнивая схожие варианты.

Правильная оценка квартиры привлечет большую часть потенциальных покупателей. Если слишком завысить цену, можно просто потерять уйму времени и в результате остаться ни с чем.

Сбор документов

Прежде чем приступить к поиску покупателей, приведите в порядок документы на квартиру. Обязательно погасите долги по коммунальным платежам, если они имеются.

Понадобится собрать следующий пакет документов:

  • паспорт собственника;
  • технический паспорт на квартиру (его выдает БТИ);
  • выписка из ЕГРН (оформляется в отделении Росреестра, на его официальном сайте или МФЦ);
  • выписка из домовой книги (необходима для определения лиц, зарегистрированных в квартире);
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

В каждом отдельном случае могут потребоваться и другие документы. Например, если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, потребуется согласие органов опеки на ее продажу. Если осуществлялась перепланировка, нужна справка из БТИ, которая подтвердит законность внесенных конструкционных изменений. Если квартира приобреталась в браке, понадобится согласие супруга или супруги.

Предложения о продаже квартиры

Логично предположить, что о продаже вашей квартиры никто не узнает, если вы об этом сами не скажете. Для привлечения потенциальных покупателей желательно составить объявления и разместить их в местных информационных источниках.

При составлении объявления позаботьтесь о наличии в них качественных фото. Следует сфотографировать каждую комнату таким образом, чтобы ее обзор хорошо отражался на картинке.

Чтобы фотографии не отпугивали покупателей, постарайтесь, чтобы в кадр не попали ветхие предметы мебели и другие вещи, неприятные глазу. Перед съемкой приберитесь в квартире и наведите в ней порядок.

Не только фотографии, но и текст должен привлекать внимание покупателей. В первой части объявления разместите данные о технических характеристиках квартиры, таких как количество комнат, этаж, наличие дополнительных конструкций. Обязательно укажите преимущества жилья (например, удобное расположение), но только не придумывайте несуществующего. Рано или поздно обман все равно будет раскрыт.

В объявлении можно изначально указать стоимость, за которую продается квартира, или указать, что цена договорная. В дальнейшем ее можно обсудить с покупателем лично.

Как показывает практика, цена, указанная в объявлении о продажи квартиры, «отталкивает» часть покупателей. Если не указывать стоимость, большее количество людей откликнется. А при личной беседе можно продать недвижимость за желаемую цену, убедив покупателя, что она соответствует предложенным условиям проживания.

В конце не забудьте указать контактные данные.

Размещать объявления о продаже квартиры можно в местной прессе, социальных сетях, досках объявлений, специализированных сайтах и других местах.

Встреча с покупателями

Перед демонстрацией квартиры позаботьтесь о том, чтобы в ней были чистота и порядок. Причем, не только в самой квартире, но и в подъезде. Подметите лестничную клетку и вкрутите лампочки хотя бы на своем этаже. Ваша задача — вызвать у потенциальных покупателей положительный эффект.

Будьте готов к торгам. Скорее всего, покупатель захочет снизить цену. Вы же должны заранее определиться, до какого уровня готовы ее опускать.

Заключение договора купли-продажи

Если покупатель готов купить квартиру, можно обсудить с ним договор задатка. По сути, это документ, подтверждающий серьезность намерений, как одной, так и другой стороны сделки. Продавец оставляет задаток и это обязательно должно быть зафиксировано на бумаге. Также в договоре указываются сроки, в которые продавец обязуется передать недвижимость по оговоренной стоимости. Как правило, размер задатка составляет от 2 до 5% от полной цены за квартиру. Предварительный договор купли-продажи не обязательно заверять у нотариуса, но если это сделать, документ обретает юридическую значимость и может быть предъявлен в качестве доказательств в случае судебных разбирательств.

Прежде чем составить договор купли-продажи, собственнику придется собрать все необходимые документы, а также выписать всех лиц, зарегистрированных в квартире.

Основной договор купли-продажи (ст. 454 ГК РФ) обязательно заверяется в нотариальной конторе. В нем описываются права и обязанности сторон, а также другие важные нюансы.

Краткое содержание договора купли-продажи:

  • личные данные сторон;
  • основные характеристики недвижимости;
  • стоимость квартиры, за которую ее продают (ст. 555 ГК РФ);
  • сроки передачи имущества покупателю;
  • последствия признания договора недействительным;
  • способ передачи денег;
  • способ расчета;
  • дополнительные условия.

Договор купли-продажи подписывают обе стороны и подлежит заверению у нотариуса после полного расчета и передачи ключей новому владельцу.

Передача денег

Существует три основных способа передачи денег от покупателя к продавцу:

  • Через банковские ячейки. Осуществляется следующим образом. Покупатель в депозитарии банка арендует счет. Затем составляется договор, в котором прописываются условия, на которых этот счет становится доступным продавцу квартиры. А бывший собственник также арендует сейф и помещает в нем расписку о том, что получил деньги. Когда сделка состоится, покупатель сможет забрать документ, подтверждающий его расчет. В момент заполнения банковских ячеек обязательно присутствуют обе стороны следки.
  • Через депозит нотариуса. Операция в данном случае гораздо проще, чем предыдущая. Юрист осуществляет ее через свой счет. Он забирает деньги у покупателя и передает их продавцу. Однако эта услуга платная. Как минимум, придется оплатить банковскую комиссию.
  • Передача наличными. Более привычный способ передачи денег для многих граждан. Одна из сторон передает наличные другой стороне, а та, в свою очередь, отдает расписку. Чтобы избежать мошенничества, такую сделку лучше проводить под контролем нотариуса.

После подписания договора купли-продажи новый собственник должен зарегистрировать переход прав на имущество в Росреестре. Также юрист оформляет Передаточный акт (ст. 556 ГК РФ), согласно которому недвижимость переходит в собственность от одного лица к другому.

Регистрация прав нового собственника

При регистрации перехода прав собственности стороны сделки должны обратиться в Росреестр (лично, через сайт или МФЦ), написать заявление, приложив договор купли-продажи, Передаточный акт и другие документы:

  • паспорта;
  • кадастровый паспорт;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

Размер госпошлины при регистрации передачи прав собственности на квартиру на основе договора купли-продажи составляет 2 000 рублей.

С формами заявлений можно ознакомиться на сайте Росреестра.

После рассмотрения документов, на что обычно требуется 2 недели, новый собственник получит документы, где он указан как владелец.

Особенности продажи ипотечной квартиры

Если квартира находится в ипотеке, ее тоже можно продать. Но при этом важно, чтобы банк, в котором оформлен ипотечный кредит, дал согласие на совершение сделки.

Продажа осуществляется одним из следующих способов:

  • путем передачи обязательств по ипотеке новому владельцу;
  • при полном погашении ипотеки новым собственником.

Как продать ипотечную квартиру можно узнать здесь.

Кроме того, можно продать квартиру по ипотеке. То есть, покупатель оформляет на себя ипотечный кредит, чтобы рассчитаться с бывшим владельцем. По сути, для самого продавца, процедура отличается лишь тем, что покупатель передает деньги после заключения договора купли-продажи. По условиям банка, ему нужно заложить уже свое имущество под залог кредита. Однако при юридически грамотном подходе риски полностью исключены. Ведь обязательства относительно полного расчета в указанные сроки фиксируются на бумаге и заверяются у нотариуса.

Ссылка на основную публикацию