Top.Mail.Ru

Продажа ипотечной квартиры в залоге у банка ВТБ 24

В настоящее время люди часто пользуются ипотекой для покупки квартиры. Реализации подлежит даже та недвижимость, уже заложенная в банке. В частности, подобную продажу легко осуществить через ВТБ 24. Прежде чем решиться на сделку, нужно тщательно подготовиться, узнать о предстоящих трудностях и нюансах.

Причины продажи ипотечной квартиры

У каждого продавца свои причины, которые подтолкнули его к решению продажи квартиры, когда-то купленной под ипотеку:

  • жилая площадь оказалась тесной, и ее владелец захотел купить недвижимость большей площадью;
  • заемщик больше не способен погашать ипотеку, так как возникли материальные трудности;
  • появилась необходимость смены места жительства;
  • желание получить дополнительную прибыль (обычно эта причина актуальна тогда, когда жилье, ранее приобретенное в строящемся доме, значительно подорожало, и теперь от его продажи заемщик «остается в плюсе»).

Жажда наживы — редкая причина продажи ипотечной квартиры. Как правило, продавцу удается вернуть около 50% от вложенных средств. Ведь стоит учитывать важный нюанс — недвижимость с обременением стоит дешевле.

Возможные трудности

Если требуется продать квартиру, заложенную в банке ВТБ 24, придется предварительно ознакомиться со всеми вероятными трудностями. Например, возможны сложности в процессе поиска покупателя. Человека может отпугнуть обременение на квартиру, в результате чего он испугается вероятных проблем и откажется от сделки.

Когда квартира покупается за наличные, покупателю придется сначала погасить задолженность продавца. Иначе финансовая организация откажет в продаже ипотечной недвижимости. Необходимость внесения предварительной оплаты (а ее размер может быть существенным, что зависит от остатка долга) может смутить покупателя.

Стоит также отметить тот факт, что банки не заинтересованы в том, чтобы заемщики досрочно погашали ипотеку, поскольку они теряют часть процентов. Поэтому ВТБ 24 потребует обосновать необходимость таких действий и согласится на сделку при наличии серьезных причин у продавца.

Также нужно понимать, что продажа ипотечной квартиры займет больше времени, чем реализация недвижимости без обременения. Единственным «смягчающим обстоятельством» может стать сниженная стоимость.

Иногда банк требует внести 1% от общей суммы ипотеки, и только потом дает согласие на продажу. В зависимости от размера займа, может получиться существенный вклад. К примеру, если квартира приобреталась за  млн. рублей, то банку придется отдать 50 тысяч рублей.

После одобрения банка придется выписать всех лиц, зарегистрированных по определенному адресу.

Как продать квартиру в залоге у ВТБ 24 и купить новую?

Когда необходимо продать квартиру, заложенную в банке ВТБ 24, а затем купить новую, большую по площади, можно обратиться к риелтору или застройщику. Они могут пойти навстречу и выкупить ипотечный долг.

Схема реализации в данном случае следующая:

  1. Стороны (речь идет о продавце недвижимости большей площади и заемщике) обсуждают предстоящую сделку, обговаривают все детали и сроки заключения договора, передачи денег.
  2. Риелтор или застройщик (в зависимости от того, с кем заключено соглашение), выкупает квартиру у банка ВТБ 24. В дальнейшем они продают ее по выгодной для себя стоимости.
  3. Тот же риелтор или застройщик оформляет на заемщика новую ипотеку, предоставив ему квартиру большей площади. Сделка регистрируется.

Таким образом, продавец недвижимости (большей площади) успешно реализует свое имущество, риелтор или застройщик получает старую квартиру для последующей продажи, а сам заемщик — новое жилье и ипотеку.

Подобные сделки совершаются довольно редко и актуальны в основном при возникновении трудностей с продажей квартиры. Если самостоятельно реализовать недвижимость не получается, приходится обращаться за услугами к специалистам. Этот вариант продажи финансово невыгодный для продавца, ведь риелтор и застройщик заинтересованы в получении прибыли, поэтому часть денег придется заплатить им. Но взамен они гарантируют «чистоту» и быстроту сделки.

Способы продажи квартиры в залоге у ВТБ 24

На сегодняшний день доступно несколько вариантов реализации недвижимости, которая числится в залоге у ВТБ 24:

  • через банк за наличные — долг продавца погашается покупателем, последний расплачивается наличными, обременение снимается;
  • передача долговых обязательств — долги продавца перед банком переходят покупателю, и он продолжает выплачивать ипотеку на правах нового собственника;
  • самостоятельный поиск покупателя — продавец находит покупателя, но требуется получить разрешение у банка.

Далее рассмотрим по отдельности способы продажи квартиры, оставленной под залог в ВТБ 24.

Продажа через банк за наличные

Конечно, обременение является неблагоприятным фактором при покупке квартиры, но многие покупатели соглашаются на сделку, ввиду приемлемой стоимости.

Этапы реализации недвижимости:

  1. Стороны оформляют соглашение, заверяют его у нотариуса. В нем указывают условия сотрудничества, сроки и суммы.
  2. Покупатель вносит деньги, которых достаточно для покрытия ипотеки заемщика.
  3. Обременение снимается в течение трех рабочих дней после подачи заявки в Росресстр или 5 дней при использовании услуг МФЦ.
  4. Стороны оформляют договор купли-продажи.

Важно предварительно получить одобрение банка ВТБ 24, и только потом приступать к реализации задуманных планов.

Передача ипотеки

Заемщик вправе избавиться от обязательств по оплате ипотеки, передав их другому лицу с его согласия и одобрения со стороны банка. При этом будущий заемщик должен предъявить справку с официального места работы о доходах за последние полгода. Таким способом финансовая организация старается удостовериться в его платежеспособности. Кроме того, будет тщательно проверена кредитная история покупателя.

При передаче долговых обязательств жилье по-прежнему остается  в залоге. Меняется только заемщик. Новый договор составляется на тех же условиях, что и с предыдущим собственников недвижимости.

ВТБ 24 разрешает досрочно погасить задолженность по ипотеке в случае, если у заемщика появится такая возможность. При этом ему удастся избежать дополнительной переплаты в размере процентной ставки на оставшуюся сумму.

Самостоятельный поиск покупателя

Вся процедура сделки включает в себя несколько основных этапов:

  1. Заемщик находит покупателя на  квартиру, заложенную в ВТБ 24.
  2. Стороны просят одобрения у банка.
  3. Если продажа одобрена, стороны заключают предварительный договор, а затем передают его в банк.
  4. После обсуждения всех нюансов сделки и подписания предварительного договора покупатель вносит в одну из банковских ячеек сумму, равную остатку долга по ипотеке. Остальные деньги кладет во вторую ячейку. Она причитается продавцу.
  5. После погашения задолженности снимают обременение.
  6. Продажа регистрируется в Росреестре.

Осуществляется переход прав собственности к другому лицу.

Существует еще один способ продажи ипотечной квартиры, который не требует согласия банка. Если стороны договорятся сами, покупатель передаст часть средств, сопоставимую с остатком долга, а заемщик погасит с их помощью ипотеку, обременение будет снято. После этого кредитор не имеет отношения к квартире и собственник может делать с ней все, что угодно. Однако данный вариант предусматривает определенные риски для покупателя. Например, продавец может оказаться мошенником и не оплатить долг, поэтому банк не согасится на продажу недвижимости, находящейся у него в залоге. На подобные сделки обычно решаются лица, которые доверяют друг другу. Так или иначе, нужно внимательно проверить все документы и по возможности заверять их нотариально.

Список документов

При продаже ипотечной недвижимости понадобятся такие документы:

  • паспорт (причем, сделать ксерокопии основных страниц должны обе стороны договора, количество необходимых копий лучше уточнить у банка);
  • справка от покупателя, подтверждающая доходы, выдается на работе (при наличии нужно предъявить сертификат, который дает право на маткапитал или другой документ, который является подтверждением платежеспособности);
  • договор купли-продажи;
  • справка о снятии обременения (когда покупатель вносит оставшуюся сумму долга).

Если покупатель состоит в браке, может потребоваться разрешение от супруги на совершение сделки, свидетельство о браке. Если он в разводе, понадобится соответствующий документ, подтверждающий бракоразводный процесс. Также банк может запросить свидетельства о рождении детей, если ни имеются.

Точный перечень документов, необходимых при покупке ипотечной квартиры, лучше уточнить у специалиста ВТБ 24. При отсутствии хотя бы одного важного документа сделка может не состояться.

Налогообложение

Как указано на сайте ФНС, если недвижимость находится в собственности заемщика от трех лет и более, после ее продажи ему придется заплатить подоходный налог. Точная сумма зависит от средств, вырученных с реализации квартиры. В НК РФ Статья 217.1 описаны особенности освобождения от налогообложения при продаже недвижимого имущества.

Размер налога после продажи недвижимости, находившейся в собственности дольше трех лет, составляет 13%. Чтобы провести оплату, нужно обратиться в ФНС за квитанцией.

Помните, что платить налог, предусмотренный законодательством, придется в любом случае. Скрыть факт проведения сделки невозможно.

В ФНС нужно заполнить декларацию, где указываются данные о полученном доходе и его роде (в настоящем случае — продажа недвижимости), дата получения денег и точная сумма.

Продажа квартиры, заложенная в банке — не самая популярная процедура, но и она проводится довольно часто. Далеко не каждому под силу купить недвижимость по рыночной стоимости, которая в настоящий момент достаточно высока. А при покупке ипотечной квартиры порой удается сэкономить до 50%.

Ссылка на основную публикацию