Взять квартиру в ипотеку и сдавать в аренду

На первый взгляд может показаться, что взять квартиру в ипотеку и сдавать в аренду, выплачивая долг полученными деньгами — дело выгодное и беспроигрышное. Именно так и подумали граждане США в период 2007—2008 годов, когда начали массово оформлять по несколько домов в ипотеку. Но им не повезло. Кризис привел в потере рабочих мест, платить аренду и, соответственно, ипотечный кредит, стало нечем. А банки забрали недвижимость, оставленную под залог.

Но это частный случай.
Как в целом обстоит дело при сдаче ипотечной квартиры в аренду? Можно ли
получить с этого прибыль и какие «подводные камни» могут возникнуть на пути?

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Далеко не все
собственники понимают, можно ли взять квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду.
Действующее законодательство не устанавливает запретов. Однако нужно внимательно
ознакомиться с ипотечным договором. Иногда этот момент оговорен отдельно. Если
запрет на сдачу в аренду ипотечной недвижимости установлен индивидуальными
требованиями банка, то их нарушения могут привести к проблемам.

Конечно, это происходит редко и в большинстве случаев оговорки в виде запрета на сдачу в аренду ипотечной недвижимости в договоре нет. Поэтому заемщик может использовать предоставленной возможностью, особенно если не проживает в залоговой квартире.

Известно три способа
распоряжения квартирой, купленной под ипотеку, при сдаче ее в аренду:

  • банк не препятствует сдаче в аренду
    ипотечной квартиры или в договоре этот момент не оговорен (заемщик
    самостоятельно устанавливается суммы и сроки);
  • аренда разрешена банком, но при
    соблюдении определенных условий (в ипотечном договоре прописаны ограничения,
    касающиеся максимальных сроков);
  • банк запрещает брать квартиру в ипотеку
    с последующей сдачей в аренду, что указано в договоре.

Если заемщик все равно
попытается сдать недвижимость для проживания другим лицам, его действия будут
считаться незаконными.

Как сдать ипотечную квартиру в аренду при запрете банка?

Если банк запрещает
сдавать в аренду объект недвижимости, находящийся в залоге, можно попробовать
договориться с финансовой организацией о пересмотре ипотечного договора. Заемщику
могут пойти навстречу, понимая, что так он станет более платежеспособным и не
допустит просрочек.

Конечно, можно сдать
квартиру, не уведомляя об этом банк. Но когда правда откроется, такие действия
будут признаны незаконными. Впрочем, если не заключать письменного договора, а
договориться «на словах», как эти часто принято в России, банку вряд ли удастся
доказать незаконность действий.

Вероятные риски

Обе стороны подвержены
потенциальным рискам при заключении сделки об аренде. Как арендатор, так и
арендодатель, заинтересованы в том, чтобы банк дал разрешение, и договор был
составлен на законных основаниях. Если он признается недействительным, владельцу
квартиры грозят штрафные санкции, а временный «поселенец» будет незамедлительно
выселен.

Чтобы сделка об аренде ипотечной квартиры оказалась законной, нужно предварительно узнать о том, одобряет ли ее банк-кредитор.

Пример расчетов

Чтобы понять, выгодно
или нет сдавать в аренду ипотечную квартиру, стоит рассмотреть пример расчетов.

Сдать квартиру по выгодной цене удастся в том случае, если ее состояние будет пригодно для жилья (сделан ремонт, есть мебель и прочее). Не меньшее значение имеет расположение объекта недвижимости, транспортная доступность. Однако нужно понимать, что и размер ипотеки в таком случае будет соответствующим.

Итак, в качестве
примера рассмотрим квартиру недалеко от МКАД площадью около 40 м2.
Ее рыночная стоимость составляет 2,7 млн. рублей. Если внести первоначальный
взнос в размере 20%, то можно оформить займ примерно на 2,2 млн. рублей.
Процентная ставка составляет 12%, срок кредита — 30 лет. Таким образом, в месяц
придется платить около 27 000 рублей.

В таком же районе можно сдать аналогичную квартиру за 22—26 тысячи рублей в месяц. Таким образом, стоимость аренды практически перекрывает платежи по ипотеке.

С уменьшением остатка
долга ежемесячный платеж по ипотеке уменьшается. Что касается цены за съем
квартиры, как показывает практика, она остается на таком же уровне долгое
время, а иногда и вовсе растет. Но тут следует учитывать износ объекта
недвижимости в процессе эксплуатации. Сопоставив все нюансы, можно сказать, что
сделка не является убыточной.

Плюсы и минусы

Если подойти к вопросу
грамотно, сдавая ипотечную квартиру в аренду, можно не только покрывать
ежемесячные платежи по кредиту, но еще и дополнительно заработать.

Преимущества:

  • получение дополнительного дохода;
  • быстрое погашение долга по ипотеке —
    если арендная плата превышает ежемесячные платежи, можно платить больше
    установленного минимума;
  • если арендатор нанесет ущерб жилью, скорее
    всего, его покроет страховая компания (ипотечная недвижимость подлежит
    обязательному страхованию).

Недостатки:

  • использовать данную схему сможет только
    тот, кто имеет дополнительное жилье для проживания;
  • если сотрудничать с чужими людьми,
    трудно гарантировать безопасность квартиры;
  • если денег для ежемесячного погашения
    ипотеки нет, отсутствие арендаторов может привести к штрафным санкциям со
    стороны банка.

Таким образом, можно
сделать следующий вывод. Взять квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду — неплохая
идея, но только в том случае, если имеются свои деньги для погашения долга.
Надеяться исключительно на средства, полученные от арендатора, не стоит.

Ссылка на основную публикацию