Top.Mail.Ru

Взять квартиру в ипотеку и сдавать в аренду

На первый взгляд может показаться, что взять квартиру в ипотеку и сдавать в аренду, выплачивая долг полученными деньгами — дело выгодное и беспроигрышное. Именно так и подумали граждане США в период 2007—2008 годов, когда начали массово оформлять по несколько домов в ипотеку. Но им не повезло. Кризис привел в потере рабочих мест, платить аренду и, соответственно, ипотечный кредит, стало нечем. А банки забрали недвижимость, оставленную под залог.

Но это частный случай. Как в целом обстоит дело при сдаче ипотечной квартиры в аренду? Можно ли получить с этого прибыль и какие «подводные камни» могут возникнуть на пути?

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Далеко не все собственники понимают, можно ли взять квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду. Действующее законодательство не устанавливает запретов. Однако нужно внимательно ознакомиться с ипотечным договором. Иногда этот момент оговорен отдельно. Если запрет на сдачу в аренду ипотечной недвижимости установлен индивидуальными требованиями банка, то их нарушения могут привести к проблемам.

Конечно, это происходит редко и в большинстве случаев оговорки в виде запрета на сдачу в аренду ипотечной недвижимости в договоре нет. Поэтому заемщик может использовать предоставленной возможностью, особенно если не проживает в залоговой квартире.

Известно три способа распоряжения квартирой, купленной под ипотеку, при сдаче ее в аренду:

  • банк не препятствует сдаче в аренду ипотечной квартиры или в договоре этот момент не оговорен (заемщик самостоятельно устанавливается суммы и сроки);
  • аренда разрешена банком, но при соблюдении определенных условий (в ипотечном договоре прописаны ограничения, касающиеся максимальных сроков);
  • банк запрещает брать квартиру в ипотеку с последующей сдачей в аренду, что указано в договоре.

Если заемщик все равно попытается сдать недвижимость для проживания другим лицам, его действия будут считаться незаконными.

Как сдать ипотечную квартиру в аренду при запрете банка?

Если банк запрещает сдавать в аренду объект недвижимости, находящийся в залоге, можно попробовать договориться с финансовой организацией о пересмотре ипотечного договора. Заемщику могут пойти навстречу, понимая, что так он станет более платежеспособным и не допустит просрочек.

Конечно, можно сдать квартиру, не уведомляя об этом банк. Но когда правда откроется, такие действия будут признаны незаконными. Впрочем, если не заключать письменного договора, а договориться «на словах», как эти часто принято в России, банку вряд ли удастся доказать незаконность действий.

Вероятные риски

Обе стороны подвержены потенциальным рискам при заключении сделки об аренде. Как арендатор, так и арендодатель, заинтересованы в том, чтобы банк дал разрешение, и договор был составлен на законных основаниях. Если он признается недействительным, владельцу квартиры грозят штрафные санкции, а временный «поселенец» будет незамедлительно выселен.

Чтобы сделка об аренде ипотечной квартиры оказалась законной, нужно предварительно узнать о том, одобряет ли ее банк-кредитор.

Пример расчетов

Чтобы понять, выгодно или нет сдавать в аренду ипотечную квартиру, стоит рассмотреть пример расчетов.

Сдать квартиру по выгодной цене удастся в том случае, если ее состояние будет пригодно для жилья (сделан ремонт, есть мебель и прочее). Не меньшее значение имеет расположение объекта недвижимости, транспортная доступность. Однако нужно понимать, что и размер ипотеки в таком случае будет соответствующим.

Итак, в качестве примера рассмотрим квартиру недалеко от МКАД площадью около 40 м2. Ее рыночная стоимость составляет 2,7 млн. рублей. Если внести первоначальный взнос в размере 20%, то можно оформить займ примерно на 2,2 млн. рублей. Процентная ставка составляет 12%, срок кредита — 30 лет. Таким образом, в месяц придется платить около 27 000 рублей.

В таком же районе можно сдать аналогичную квартиру за 22—26 тысячи рублей в месяц. Таким образом, стоимость аренды практически перекрывает платежи по ипотеке.

С уменьшением остатка долга ежемесячный платеж по ипотеке уменьшается. Что касается цены за съем квартиры, как показывает практика, она остается на таком же уровне долгое время, а иногда и вовсе растет. Но тут следует учитывать износ объекта недвижимости в процессе эксплуатации. Сопоставив все нюансы, можно сказать, что сделка не является убыточной.

Плюсы и минусы

Если подойти к вопросу грамотно, сдавая ипотечную квартиру в аренду, можно не только покрывать ежемесячные платежи по кредиту, но еще и дополнительно заработать.

Преимущества:

  • получение дополнительного дохода;
  • быстрое погашение долга по ипотеке — если арендная плата превышает ежемесячные платежи, можно платить больше установленного минимума;
  • если арендатор нанесет ущерб жилью, скорее всего, его покроет страховая компания (ипотечная недвижимость подлежит обязательному страхованию).

Недостатки:

  • использовать данную схему сможет только тот, кто имеет дополнительное жилье для проживания;
  • если сотрудничать с чужими людьми, трудно гарантировать безопасность квартиры;
  • если денег для ежемесячного погашения ипотеки нет, отсутствие арендаторов может привести к штрафным санкциям со стороны банка.

Таким образом, можно сделать следующий вывод. Взять квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду — неплохая идея, но только в том случае, если имеются свои деньги для погашения долга. Надеяться исключительно на средства, полученные от арендатора, не стоит.

Ссылка на основную публикацию