Взять квартиру в ипотеку и сдавать в аренду

На первый взгляд может показаться, что взять квартиру в ипотеку и сдавать в аренду, выплачивая долг полученными деньгами — дело выгодное и беспроигрышное. Именно так и подумали граждане США в период 2007—2008 годов, когда начали массово оформлять по несколько домов в ипотеку. Но им не повезло. Кризис привел в потере рабочих мест, платить аренду и, соответственно, ипотечный кредит, стало нечем. А банки забрали недвижимость, оставленную под залог.

Но это частный случай.
Как в целом обстоит дело при сдаче ипотечной квартиры в аренду? Можно ли
получить с этого прибыль и какие «подводные камни» могут возникнуть на пути?

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Далеко не все
собственники понимают, можно ли взять квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду.
Действующее законодательство не устанавливает запретов. Однако нужно внимательно
ознакомиться с ипотечным договором. Иногда этот момент оговорен отдельно. Если
запрет на сдачу в аренду ипотечной недвижимости установлен индивидуальными
требованиями банка, то их нарушения могут привести к проблемам.

Конечно, это происходит редко и в большинстве случаев оговорки в виде запрета на сдачу в аренду ипотечной недвижимости в договоре нет. Поэтому заемщик может использовать предоставленной возможностью, особенно если не проживает в залоговой квартире.

Известно три способа
распоряжения квартирой, купленной под ипотеку, при сдаче ее в аренду:

  • банк не препятствует сдаче в аренду
    ипотечной квартиры или в договоре этот момент не оговорен (заемщик
    самостоятельно устанавливается суммы и сроки);
  • аренда разрешена банком, но при
    соблюдении определенных условий (в ипотечном договоре прописаны ограничения,
    касающиеся максимальных сроков);
  • банк запрещает брать квартиру в ипотеку
    с последующей сдачей в аренду, что указано в договоре.

Если заемщик все равно
попытается сдать недвижимость для проживания другим лицам, его действия будут
считаться незаконными.

Как сдать ипотечную квартиру в аренду при запрете банка?

Если банк запрещает
сдавать в аренду объект недвижимости, находящийся в залоге, можно попробовать
договориться с финансовой организацией о пересмотре ипотечного договора. Заемщику
могут пойти навстречу, понимая, что так он станет более платежеспособным и не
допустит просрочек.

Конечно, можно сдать
квартиру, не уведомляя об этом банк. Но когда правда откроется, такие действия
будут признаны незаконными. Впрочем, если не заключать письменного договора, а
договориться «на словах», как эти часто принято в России, банку вряд ли удастся
доказать незаконность действий.

Вероятные риски

Обе стороны подвержены
потенциальным рискам при заключении сделки об аренде. Как арендатор, так и
арендодатель, заинтересованы в том, чтобы банк дал разрешение, и договор был
составлен на законных основаниях. Если он признается недействительным, владельцу
квартиры грозят штрафные санкции, а временный «поселенец» будет незамедлительно
выселен.

Чтобы сделка об аренде ипотечной квартиры оказалась законной, нужно предварительно узнать о том, одобряет ли ее банк-кредитор.

Пример расчетов

Чтобы понять, выгодно
или нет сдавать в аренду ипотечную квартиру, стоит рассмотреть пример расчетов.

Сдать квартиру по выгодной цене удастся в том случае, если ее состояние будет пригодно для жилья (сделан ремонт, есть мебель и прочее). Не меньшее значение имеет расположение объекта недвижимости, транспортная доступность. Однако нужно понимать, что и размер ипотеки в таком случае будет соответствующим.

Итак, в качестве
примера рассмотрим квартиру недалеко от МКАД площадью около 40 м2.
Ее рыночная стоимость составляет 2,7 млн. рублей. Если внести первоначальный
взнос в размере 20%, то можно оформить займ примерно на 2,2 млн. рублей.
Процентная ставка составляет 12%, срок кредита — 30 лет. Таким образом, в месяц
придется платить около 27 000 рублей.

В таком же районе можно сдать аналогичную квартиру за 22—26 тысячи рублей в месяц. Таким образом, стоимость аренды практически перекрывает платежи по ипотеке.

С уменьшением остатка
долга ежемесячный платеж по ипотеке уменьшается. Что касается цены за съем
квартиры, как показывает практика, она остается на таком же уровне долгое
время, а иногда и вовсе растет. Но тут следует учитывать износ объекта
недвижимости в процессе эксплуатации. Сопоставив все нюансы, можно сказать, что
сделка не является убыточной.

Плюсы и минусы

Если подойти к вопросу
грамотно, сдавая ипотечную квартиру в аренду, можно не только покрывать
ежемесячные платежи по кредиту, но еще и дополнительно заработать.

Преимущества:

  • получение дополнительного дохода;
  • быстрое погашение долга по ипотеке —
    если арендная плата превышает ежемесячные платежи, можно платить больше
    установленного минимума;
  • если арендатор нанесет ущерб жилью, скорее
    всего, его покроет страховая компания (ипотечная недвижимость подлежит
    обязательному страхованию).

Недостатки:

  • использовать данную схему сможет только
    тот, кто имеет дополнительное жилье для проживания;
  • если сотрудничать с чужими людьми,
    трудно гарантировать безопасность квартиры;
  • если денег для ежемесячного погашения
    ипотеки нет, отсутствие арендаторов может привести к штрафным санкциям со
    стороны банка.

Таким образом, можно
сделать следующий вывод. Взять квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду — неплохая
идея, но только в том случае, если имеются свои деньги для погашения долга.
Надеяться исключительно на средства, полученные от арендатора, не стоит.

SovetIpoteka.ru Administrator
Стаж более 12 лет, про рынок недвижимости знаю не понаслышке, работала со многими банками и агентствами недвижимости. Все нюансы по получению ипотеки и связанными с ней продуктами рассказываю в статьях.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *